Qué ocurre con la vivienda en un divorcio notarial
El divorcio notarial no resuelve la vivienda. El divorcio disuelve el matrimonio. La vivienda se liquida en escritura independiente, sin abogados, ante la notaría que elijan. Le explico qué opciones existen y cómo funciona el proceso.
Contenido de este artículo
- 01 Lo que hace y no hace el divorcio notarial con la vivienda
- 02 Qué escritura corresponde según su régimen económico
- 03 Cuatro opciones para resolver la vivienda
- 04 El proceso ante notario: sin abogados
- 05 La hipoteca: qué cambia y qué no cambia
- 06 El Registro de la Propiedad y los aspectos fiscales
- 07 Preguntas frecuentes
Lo que hace y no hace el divorcio notarial con la vivienda
La pregunta sobre qué pasa con la vivienda es la que más veces aparece en mi primera consulta sobre divorcio notarial. Y casi siempre viene acompañada de la misma confusión: la persona cree que el divorcio y la vivienda van en el mismo proceso.
No van juntos. Son dos procesos completamente independientes.
El divorcio notarial hace una sola cosa: disuelve el vínculo matrimonial. El convenio que se formaliza en la escritura de divorcio recoge exclusivamente el acuerdo de divorciarse. No trata bienes, no trata deudas, no trata la vivienda.
Si la vivienda es un bien común, las partes acuden a la notaría que prefieran, en el momento que decidan, y formalizan una escritura independiente. Esa escritura no tiene ninguna relación formal con la escritura de divorcio, aunque las dos se tramiten ante notario.
Pueden divorciarse hoy y tramitar la escritura de la vivienda meses después. O tramitar las dos el mismo día en la misma notaría si lo prefieren. Lo que no deben hacer es resolverlo todo en la escritura de divorcio, porque estarán pagando dos veces por un mismo servicio que cualquier notaría presta de por si.
Pueden divorciarse igualmente. El desacuerdo sobre la vivienda no bloquea el divorcio notarial. Cuando lleguen a un acuerdo sobre la vivienda, tramitan la escritura correspondiente. Si no llegan nunca a un acuerdo, cualquiera puede instar la división judicial de la cosa común.
Qué escritura corresponde según su régimen económico matrimonial
El tipo de escritura que hay que tramitar para resolver la vivienda depende del régimen económico que tenía el matrimonio.
Escritura de disolución de sociedad conyugal
En el régimen de gananciales, la vivienda adquirida durante el matrimonio forma parte de la sociedad de gananciales. Con el divorcio, esa sociedad se disuelve de pleno derecho (art. 1392 CC), pero los bienes no quedan repartidos automáticamente.
Para liquidar la vivienda es necesaria la escritura de disolución de sociedad conyugal ante notario. En esa escritura se inventarían los bienes y deudas comunes y se acuerda la adjudicación de cada uno.
No se necesitan abogados. Los oficiales de la notaría asesoran a las partes sobre el contenido de la escritura y sus consecuencias.
Escritura de extinción de condominio
En separación de bienes no existe un patrimonio común por el hecho de estar casados. Pero si la vivienda fue adquirida conjuntamente por los dos durante el matrimonio, pertenece a ambos en copropiedad.
Para resolver esa copropiedad se tramita la escritura de extinción de condominio ante notario. Uno puede quedarse la vivienda compensando al otro, o pueden venderla a un tercero.
El trámite no requiere abogados. Los oficiales de la notaría guían el proceso y formalizan el acuerdo con plenas garantías jurídicas.
Si la vivienda es un bien privativo (adquirida antes del matrimonio o recibida en herencia), pertenece exclusivamente a quien figure como titular. El otro cónyuge no tiene derecho sobre ella y no es necesaria ninguna escritura adicional para resolver la titularidad.
Cuatro opciones para resolver la vivienda tras el divorcio
Cuando la vivienda es un bien común, estas son las cuatro opciones que existen. Cada una tiene implicaciones jurídicas, económicas y fiscales distintas.
Es la opción más habitual cuando hay acuerdo. Uno de los dos adquiere la parte del otro mediante compensación económica: pago en metálico, asunción de la hipoteca o una combinación de ambas.
La escritura de extinción de condominio o de disolución de gananciales formaliza ese acuerdo ante notario. Una vez inscrita en el Registro de la Propiedad, la vivienda pasa a estar a nombre del cónyuge que se queda como titular único.
La compensación puede ser inmediata o aplazada, según lo que acuerden las partes. Los oficiales de la notaría les asesorarán sobre cómo estructurarla correctamente.
Si ninguno de los dos quiere o puede quedarse la vivienda, venderla a un tercero en el mercado libre es la opción más limpia para deshacer la copropiedad de forma definitiva.
El precio obtenido se reparte entre los dos en proporción a su participación en la propiedad. Si la vivienda tiene hipoteca, primero se cancela el préstamo con el precio de venta y el sobrante, si lo hay, se reparte.
Esta opción elimina toda vinculación patrimonial entre los dos respecto a la vivienda, pero requiere coordinación para la firma de la escritura de compraventa ante notario.
En algunos casos, las partes deciden mantener la vivienda en copropiedad durante un período determinado: mientras bajan los tipos de interés, mientras el mercado mejora, o mientras acuerdan qué hacer definitivamente.
Esta opción no requiere ninguna escritura inmediata. Pero implica que ambos siguen siendo copropietarios, con las obligaciones que eso conlleva: gastos de comunidad, IBI, hipoteca si la hay. Ninguno puede vender ni hipotecar sin el consentimiento del otro.
En mi práctica, dejar la vivienda en copropiedad indefinidamente suele generar conflictos posteriores. Conviene establecer un plazo máximo y un mecanismo de salida acordado desde el principio.
Si no hay acuerdo entre los copropietarios sobre qué hacer con la vivienda, cualquiera de los dos puede instar judicialmente la división de la cosa común. El juez puede ordenar la subasta pública de la vivienda y el reparto del precio entre los copropietarios.
Es la opción de último recurso. El precio obtenido en subasta judicial suele ser inferior al valor de mercado, y el proceso tiene costes judiciales para ambas partes. En la práctica, la posibilidad de que el proceso llegue a subasta es el incentivo más efectivo para que las partes alcancen un acuerdo extrajudicial.
El proceso ante notario: cómo funciona sin necesidad de abogados
Uno de los datos que más sorprende a quienes me consultan es que para la escritura de la vivienda no necesitan contratar a un abogado adicional. Los oficiales de la notaría se encargan de asesorar a las partes durante todo el proceso.
Ese asesoramiento no tiene coste adicional: está comprendido dentro del arancel notarial que ya se abona por la escritura. No hay que contratar nada por separado.
Las partes contactan con cualquier notaría de su elección y les comunican lo que quieren hacer: extinción de condominio, disolución de gananciales o lo que corresponda según su caso.
La notaría les indicará qué documentación necesitan aportar: escritura de compraventa original de la vivienda, documentos de identidad en vigor, nota simple registral actualizada, certificado de deuda pendiente de la hipoteca si la hay, y la escritura de divorcio si ya se ha tramitado.
Con la documentación en mano, el oficial de la notaría redacta la escritura recogiendo el acuerdo entre las partes: quién se queda la vivienda, en qué porcentaje, cuál es la compensación económica si la hay, y cómo queda la hipoteca si existe. Las partes pueden revisar el borrador antes de la firma y solicitar cualquier modificación.
Las dos partes acuden a la notaría el día señalado. El notario o notaria lee la escritura, verifica que ambas partes entienden y aceptan el contenido, y la autoriza. En ese momento la escritura produce efectos jurídicos entre las partes. Si hay compensación económica, suele transferirse en ese mismo acto.
La escritura debe inscribirse en el Registro de la Propiedad para que el cambio de titularidad sea oponible a terceros. Habitualmente es la propia gestoría de la notaría quien se encarga de este trámite una vez pagados los impuestos correspondientes. El proceso completo, desde la firma hasta la inscripción, suele tardar entre dos y cuatro semanas.
La hipoteca: qué cambia y qué no cambia con la escritura
La escritura de extinción de condominio o de disolución de gananciales resuelve la titularidad de la vivienda entre las partes. Pero no resuelve automáticamente la hipoteca.
Si uno de los dos se queda la vivienda y asume la hipoteca en la escritura, ese acuerdo es válido entre ellos. Pero frente al banco, ambos siguen siendo deudores solidarios hasta que la entidad acepte formalmente liberar al que sale.
Para eso es necesaria la novación hipotecaria: una modificación del contrato de préstamo que el banco debe aprobar de forma expresa.
Sin esa aprobación, el que abandona la vivienda sigue figurando como cotitular del préstamo en el Registro de la Propiedad y en el CIRBE (Central de Información de Riesgos del Banco de España), con las consecuencias que eso implica para su capacidad de endeudamiento futura.
Lo más conveniente es consultar con el banco la viabilidad de la novación antes de firmar la escritura de extinción de condominio. Si el banco va a denegarla porque quien se queda no tiene solvencia suficiente por sí solo, conviene saberlo antes para valorar otras opciones (venta, subrogación a otro banco). Una vez firmada la escritura sin resolver la hipoteca, la situación se complica.
El Registro de la Propiedad y los aspectos fiscales
La inscripción en el Registro de la Propiedad
La escritura notarial es el título jurídico que acredita el cambio de titularidad. Pero para que ese cambio sea plenamente oponible frente a terceros (bancos, futuros compradores, administraciones) es imprescindible inscribirlo en el Registro de la Propiedad.
Sin inscripción, la vivienda sigue apareciendo en el Registro a nombre de los dos aunque la escritura diga otra cosa. Esto puede generar complicaciones si el titular que salió necesita acreditar que ya no tiene esa vivienda a su nombre, por ejemplo, para solicitar una hipoteca nueva.
La inscripción se tramita después de pagar los impuestos correspondientes. Habitualmente la notaría ofrece el servicio de gestoría para gestionarlo, lo que simplifica el proceso para las partes.
Los impuestos: qué tributa y qué no
La escritura de extinción de condominio o de disolución de gananciales tributa de forma diferente a una compraventa, y habitualmente de forma más favorable.
Cuando uno de los dos se adjudica la vivienda compensando económicamente al otro, la operación no tributa por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP, el impuesto de las compraventas) sino por el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). El tipo del AJD es significativamente más bajo que el ITP y varía según la comunidad autónoma.
Si en lugar de adjudicarse la vivienda deciden venderla a un tercero, el comprador asume el ITP, pero los vendedores pueden tener que declarar la ganancia patrimonial en el IRPF si obtuvieron más de lo que pagaron en su momento.
La situación fiscal de cada operación depende del valor de adquisición original, del valor de adjudicación, de la comunidad autónoma donde esté la vivienda y de la situación tributaria de cada parte. Los oficiales de la notaría le orientarán sobre qué impuestos corresponden en su caso concreto antes de que tomen ninguna decisión.
Errores frecuentes con la vivienda en el divorcio
Estos son los cuatro errores más habituales que detecto cuando la vivienda entra en escena.
Preguntas frecuentes sobre la vivienda en el divorcio notarial
¿Qué pasa con la vivienda en un divorcio notarial?
¿Tiene que resolverse la vivienda al mismo tiempo que el divorcio?
¿Necesito abogado para resolver la vivienda tras el divorcio?
¿Cuánto cuesta resolver la vivienda tras un divorcio?
¿Qué pasa si no llegamos a un acuerdo sobre la vivienda?
¿Puede uno quedarse en la vivienda después del divorcio?
¿Qué pasa con la hipoteca de la vivienda tras el divorcio?
Le digo qué pasa con su vivienda en su caso concreto
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